Arrendar a sua casa ou apartamento para estadias de curta duração em Portugal pode parecer simples. Mas atenção: entre a fiscalidade, as obrigações administrativas, os seguros e as normas de acolhimento, um erro pode sair caro. Aqui está o que precisa mesmo de saber para alugar legalmente, sem cair em armadilhas.

1. Ter um número de Alojamento Local (AL): uma obrigação legal

Desde 2014, toda a atividade de alojamento turístico em Portugal (curta duração, sazonal ou até pontual) deve estar registada como Alojamento Local (AL). Isto aplica-se a:

• Casas ou apartamentos inteiros
• Quartos arrendados numa habitação principal
• Alojamentos do tipo hostel, guesthouse, etc.

É uma obrigação definida pela Lei n.º 88/2014, reforçada por alterações posteriores. A ausência de um número AL pode levar a sanções administrativas (multas pesadas, encerramento do imóvel).

O número AL oficializa a atividade de arrendamento turístico. É indispensável para publicar anúncios em plataformas como Airbnb, Booking ou outras, e deve estar afixado à entrada do imóvel.

Isto implica:

• Poderão ser cobradas taxas de registo, consoante o município.
• O imóvel deve estar equipado com extintor, manta ignífuga, plano de evacuação, livro de reclamações, etc.
• Alguns imóveis podem ser recusados (prédios sem licença, casas não conformes).

A obtenção do número AL pode ser feita online ou presencialmente. Este guia não cobre o processo completo: consulte o site oficial ePortugal ou contacte a Câmara Municipal da área do imóvel.

2. Compreender a fiscalidade do Alojamento Local

Assim que a sua atividade de AL estiver registada, entra num regime fiscal bem definido. É essencial perceber como os rendimentos serão tributados, sob pena de coimas ou correções fiscais.

Não é necessário abrir empresa nem tornar-se empresário em nome individual, como acontece em França. Basta declarar o início de atividade como "prestador de serviços" junto das Finanças.

O regime mais comum é o regime simplificado, em que apenas 35% do rendimento bruto é sujeito a IRS. Isto permite manter-se em conformidade sem contabilidade complexa.

IVA: Na maioria dos casos, os pequenos proprietários estão isentos de IVA (deve constar a menção: «IVA – Isento art. 9.º» do CIVA). Se os seus rendimentos anuais ultrapassarem um limite definido por lei (atualmente 13.500 €), terá de passar a liquidar IVA sobre os seus serviços.

Faturas: Mesmo usando plataformas como Airbnb ou Booking, a lei portuguesa exige a emissão de fatura nominativa por cada estadia. Pode ser feita:

• Através de um software certificado (ex. Moloni, InvoiceXpress)
• Ou diretamente no Portal das Finanças.

As faturas devem ser emitidas até 5 dias úteis após a prestação do serviço. Na prática, a maioria dos proprietários contrata um contabilista que as emite no final do mês, com base num relatório da conciergerie ou do gestor.

Todas estas obrigações são da responsabilidade do proprietário ou da pessoa registada como titular da atividade AL. Uma conciergerie não assume esta parte, salvo indicação específica em contrato.

✅ A nossa recomendação: contrate um contabilista. Ele tratará das declarações fiscais, emissão de faturas e garantirá a sua conformidade. É a forma mais segura de evitar erros e sanções.

3. Registo dos hóspedes: uma obrigação frequentemente esquecida

É uma das obrigações menos conhecidas… mas uma das mais fiscalizadas. Quem aluga um imóvel com AL deve comunicar a identidade dos hóspedes estrangeiros ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). Mesmo que alugue apenas duas vezes por ano.

Porquê esta obrigação? Por motivos de segurança interna. Esta regra permite às autoridades saber quem pernoita no país, em que datas e onde. Aplica-se tanto a hotéis como a particulares.

Na prática:

• Registe-se uma vez na plataforma SIBA, do SEF.
• Para cada reserva, envie um formulário com os dados do hóspede: nome, número do passaporte, datas de entrada e saída.
• O envio deve ser feito até 3 dias úteis após a chegada.

Quem é responsável? Normalmente, o proprietário ou a pessoa registada como titular da atividade AL. Mas isto pode ser delegado à conciergerie, desde que esteja estipulado em contrato.

E se não for feito? Pode implicar multas de vários milhares de euros. E atenção: é facilmente controlável. A Airbnb não se responsabiliza por esta obrigação.

4. Ter um seguro adaptado ao alojamento turístico

Alugar uma casa implica riscos. Infiltrações, janelas partidas, móveis danificados, até incêndios: os danos causados por hóspedes acontecem, mesmo sem má intenção. É por isso que muitos proprietários pensam em pedir caução.

Mas na realidade, poucos o fazem. Porquê? Porque as plataformas não a ativam automaticamente, e geri-la manualmente é complicado e pouco eficaz.

Felizmente, há soluções para se proteger sem complicações.

A Airbnb e a Booking incluem cobertura contra danos, mas:

• Não cobrem todos os casos
• Dependem da cooperação do hóspede ou do apoio da plataforma
• Não substituem um seguro próprio

É por isso que é fortemente recomendado contratar um seguro específico para Alojamento Local, que complemente o que as plataformas oferecem.

Este tipo de seguro cobre, por exemplo:

• A responsabilidade civil (acidentes ou lesões no imóvel)
• Danos causados pelos hóspedes
• Danos a terceiros (ex. infiltrações no apartamento vizinho)

Existem seguradoras portuguesas e internacionais com planos pensados para o arrendamento de curta duração.

👉 Um bom seguro é antes de mais tranquilidade — para si, para os hóspedes e para quem gere o imóvel.

Alugar com confiança é possível

Alugar o seu imóvel em Portugal exige alguma organização, é verdade. Entre burocracias, impostos e regras específicas do turismo, é fácil sentir-se perdido.

Mas com um contabilista competente e uma conciergerie de confiança, tudo se torna mais simples. Depois de montar a base, o alojamento local pode tornar-se uma atividade estável, rentável e quase sem preocupações.

O mais importante é estar bem acompanhado e estruturar tudo logo desde o início. O resto é só uma questão de método.

Pronto para investir em imobiliário em Portugal?!