Louer sa maison ou son appartement en courte durée au Portugal peut sembler simple. Mais attention : entre la fiscalité, les obligations administratives, l’assurance et les normes d’accueil, une erreur peut vite coûter cher. Voici ce qu’il faut vraiment savoir pour louer légalement, sans tomber dans les pièges.

1. Avoir un numéro d’Alojamento Local (AL) : une obligation légale

Depuis 2014, toute activité de location touristique au Portugal (courte durée, saisonnière, ou même ponctuelle) doit être enregistrée sous le statut Alojamento Local (AL). Cela concerne :

• Les logements entiers (maison, appartement)
• Les chambres en location dans un logement principal
• Les hébergements de type hostel, guesthouse, etc.

Il s’agit d’une obligation inscrite dans la loi n°88/2014, renforcée par plusieurs modifications depuis. L’absence de numéro AL peut entraîner des sanctions administratives (amendes lourdes, fermeture du logement).

Le numéro AL officialise l’activité de location saisonnière. Il est indispensable pour publier une annonce sur Airbnb, Booking ou tout autre portail, et doit être affiché visiblement à l’entrée du logement.

Ce que cela implique :

• Des frais d’enregistrement peuvent s’appliquer selon la municipalité.
• Vous devez équiper votre logement d’un extincteur, d’une couverture anti-feu, d’un plan d’évacuation, d’un carnet de réclamations, etc.
• Certains biens peuvent être refusés (immeuble sans autorisation, logement non conforme).

L’obtention du numéro peut se faire en ligne ou en présentiel. Mais ce guide ne couvre pas la procédure complète : pour cela, référez-vous au site officiel ePortugal ou contactez directement la Câmara Municipal dont dépend le logement.

2. Comprendre la fiscalité de l’Alojamento Local

Dès que votre activité d’Alojamento Local est enregistrée, vous entrez dans un cadre fiscal bien défini. Il est essentiel de comprendre comment vos revenus locatifs seront imposés, sous peine de redressement ou de sanctions.

Il n’est pas nécessaire de créer une entreprise ni de devenir autoentrepreneur comme en France. Il suffit de déclarer un début d’activité en tant que « prestataire de services » auprès des Finanças.

Le régime le plus couramment utilisé est le régime simplifié, dans lequel seuls 35 % des recettes brutes sont imposables. Il permet de rester en conformité sans tenir une comptabilité lourde.

TVA (IVA) : Dans la majorité des cas, les petits loueurs sont exonérés de TVA (mention à indiquer : « IVA – Isento art. 9º » du CIVA). Si vos revenus annuels dépassent un seuil fixé par la loi (actuellement 13 500 €), vous devrez facturer la TVA.

Factures : Même si vous passez par Airbnb ou Booking, la loi portugaise vous oblige à émettre une facture nominative pour chaque séjour. Cela peut se faire :

• via un logiciel certifié (ex. Moloni, InvoiceXpress),
• ou directement via le Portal das Finanças.

Ces factures doivent être émises dans les 5 jours suivant la prestation. En pratique, la plupart des propriétaires passent par un comptable qui émet les factures en fin de mois sur la base d’un relevé fourni par la conciergerie ou le gestionnaire.

Toutes ces obligations sont à la charge du propriétaire ou de la personne enregistrée comme gestionnaire de l’activité AL. Une conciergerie ne prend pas en charge ces démarches, sauf accord spécifique.

✅ Notre recommandation : faites appel à un comptable. Il saura gérer les déclarations fiscales, la TVA si nécessaire, l’émission des factures et assurer votre conformité. C’est la solution la plus fiable pour éviter toute erreur ou sanction.

3. Enregistrement des voyageurs : une obligation souvent oubliée

C’est l’une des obligations les moins connues… mais aussi l’une des plus surveillées. Toute personne qui loue un logement en Alojamento Local doit déclarer l’identité des voyageurs étrangers au SEF (le service des étrangers et des frontières). Et ce, même si vous louez votre maison deux fois par an.

Pourquoi cette obligation ? Pour des raisons de sécurité intérieure. Cette règle permet aux autorités portugaises de savoir qui dort sur leur territoire, à quelle date, et où. C’est valable pour les hôtels comme pour les particuliers.

Concrètement, comment ça marche ?

• Vous vous inscrivez une fois sur SIBA, la plateforme du SEF.
• Pour chaque réservation, vous devez envoyer un formulaire avec les infos de base du voyageur : nom, numéro de passeport, dates d’arrivée et de départ.
• Ce formulaire doit être envoyé dans les 3 jours ouvrables après l’arrivée.

Qui le fait ? Normalement, c’est le propriétaire du bien ou la personne déclarée comme exploitant AL. Mais cela peut être délégué à une conciergerie si c’est précisé au contrat.

Et si on ne le fait pas ? Des amendes allant jusqu’à plusieurs milliers d’euros peuvent tomber. Et surtout : c’est facilement vérifiable. Airbnb ne vous couvre pas là-dessus.

4. Avoir une assurance adaptée à la location touristique

Quand on met son logement en location, la crainte numéro un, c’est la dégradation. Et c’est normal. Que faire si un locataire casse une vitre, abîme un meuble ou déclenche un dégât des eaux ?
C’est souvent cette peur qui pousse les propriétaires à demander une caution.

Mais dans la pratique, peu de propriétaires mettent en place une caution. Pourquoi ? Parce que ce n’est pas automatique sur les plateformes, et parce que gérer une caution manuellement, c’est lourd, complexe et rarement efficace.

Heureusement, il existe des solutions fiables pour vous protéger sans stress.

Airbnb ou Booking incluent désormais une couverture en cas de dommages, mais :

• elle ne couvre pas tout,
• elle dépend de la bonne volonté du locataire ou du service client,
• et elle ne remplace pas une assurance dédiée.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de souscrire une assurance spécifique Alojamento Local, qui complète ce que proposent les plateformes.

Ce type de contrat peut couvrir :

• la responsabilité civile (blessure ou accident dans le logement),
• les dégradations causées par les voyageurs,
• les dégâts des eaux ou sinistres affectant les voisins.

Certaines compagnies portugaises ou internationales proposent des formules efficaces, pensées pour les locations saisonnières.

👉 Une bonne assurance, c’est avant tout la tranquillité d’esprit. Pour vous, pour vos locataires, et pour la personne qui gère le bien à votre place.

Louer sereinement, c’est possible

Louer son logement au Portugal demande un peu de rigueur, c’est vrai. Entre les démarches administratives, la fiscalité et les obligations spécifiques au tourisme, on peut vite avoir l’impression que c’est trop compliqué.

Mais en réalité, avec un comptable fiable et une conciergerie sérieuse à vos côtés, tout devient plus simple. Une fois les bases posées, la location courte durée peut devenir une activité stable, rentable et presque sans stress.

Le plus important, c’est de bien s’entourer et de poser les choses clairement dès le début. Le reste n’est qu’une question d’organisation.

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